日本の不動産企業などがマニラ近郊で大規模開発！日系大手がフィリピン市場に投資する理由

マニラで暮らしていると、「あの日本企業がまた新しい街をつくるらしい」というニュースを見かける機会が増えてきました。移住を考えている段階でも、すでに現地で生活している立場でも、日本の会社の名前が出てくると少しほっとする一方で、「これって自分の生活や資産にどう関係するの？」と戸惑う人も多いはずです。

この記事では、日系の大手企業がマニラ近郊で大規模な開発を進めている理由と、その動きを移住者・在比日本人としてどう受け止めればいいのかを整理していきます。読み終える頃には、大きな見出しに振り回されず、自分の状況に合わせて落ち着いて判断できるようになります。

要約

• 日本の大手不動産会社や鉄道会社が、マニラ首都圏の都心タワーから郊外の戸建てまで開発を広げています。
• 背景には、2030年ごろに日本の人口を上回る見込みの人口増加と、年5〜6%台の高い経済成長、日本によるインフラ支援があります。
• 外国人でもコンドミニアムなら建物の4割まで持てますが、プレビルドの完成リスクや時間のズレには、実績あるデベロッパー選びと書面での確認で備えられます。

ニュースは派手なのに、自分ごとにしづらい

新聞やSNSで「日系大手がマニラで巨大プロジェクト」と流れてきても、実際に何が建ち、生活がどう変わるのかまではなかなか伝わってきません。総戸数や投資額といった数字だけを見ても、自分の住まい選びや資産づくりにどうつながるのかが見えにくいのが正直なところです。

移住を検討している人からは、「日本企業がつくる物件なら安心なのか」「今から買っても遅くないのか」といった声をよく聞きます。すでに現地で暮らしている人でも、自分の住むエリアの近くで大開発が始まると、家賃や渋滞、生活環境がどう変わるのか気になるものです。

つまり困りごとは、ニュースの大きさと、自分の暮らしへの距離感がかみ合わないことにあります。まずはこの距離を縮めるところから話を進めていきましょう。

関連: マニラ地下鉄ビクタン「メガハブ」前進：在フィリピン日本人の住まいと通勤への影響 で詳しく解説しています。

なぜ今、日本企業がフィリピンに向かうのか

背景にあるのは、フィリピンの人口と経済の勢いです。フィリピンの人口は今後も増え続ける見通しで、2030年ごろには日本とフィリピンの人口が逆転すると見られています。日本国内は人口減少で住宅需要が縮んでいくため、多くの企業が成長の余地が大きい海外へ目を向けているのです。

人口増加と経済成長を背景に、マニラ首都圏では日系大手による大規模開発が進んでいます。

経済成長率の差も見逃せません。フィリピンは2026年以降も年5〜6%以上の成長が見込まれています。マニラ首都圏だけで国全体のGDPの約31%が集中しており、住宅やオフィスの需要が生まれ続けているわけです。

もう一つの柱がインフラ整備です。2017年に日本政府が政府開発援助（ODA）や民間投資を合わせて5年間で1兆円規模の支援を表明し、南北通勤鉄道やマニラ首都圏地下鉄などが円借款を使って進められています。日本の技術と資金がマニラの成長そのものに深く関わっているため、日本の企業にとっても土地勘のある進出先になっているのです。

実際の顔ぶれも豪華です。野村不動産は三越伊勢丹や現地大手フェデラルランドと組み、マニラ首都圏で総戸数4,300戸規模の大型複合開発を進めています。三井不動産は現地大手ロックウェルランドとケソン市で分譲住宅を、三菱地所は現地デベロッパーのオフィス開発に参画するなど、名だたる日系大手が続々とマニラに集まっている状況です。

郊外に目を向けると、鉄道会社の動きも活発になっています。西日本鉄道はマニラ近郊の2都市でファミリー向けの分譲住宅を計画し、フィリピンでの開発は計5件に増えました。阪急阪神不動産もマニラ首都圏郊外で約1,700戸の戸建て分譲を打ち出しており、都心のタワーだけでなく通勤圏の住宅地まで開発が広がっているのが今の特徴です。

開発エリアの物件を検討するときの進め方

こうした開発を「投資」や「住まい」として活かしたい場合は、いくつかの手順を押さえておくと安心です。まず前提として、フィリピンでは外国人が土地を直接持つことは憲法で禁じられています。ただしコンドミニアム法により、建物全体の40%までなら外国人でも一室単位で所有できるため、日本人が買うのは基本的にコンドミニアムになります。

相場の把握と書面での条件確認が、フィリピンでの物件検討では欠かせません。

相場感もつかんでおきましょう。国際ビジネス地区として人気のBGCでは、スタジオタイプで約700万〜1,200万ペソ（1ペソ＝約2.6円として概算で1,800万〜3,100万円ほど）が目安です。もう少し手頃なオルティガス周辺なら、スタジオで約400万〜800万ペソ（概算で1,000万〜2,100万円ほど）から探せます。円換算はあくまで為替次第の目安なので、契約時のレートで必ず確認してください。

購入の流れ自体はシンプルです。パスポートと資金の証明があれば契約でき、多くの開発では完成前から買える「プレビルド」という仕組みが使われています。物件価格の2割ほどを月々の分割で払い、残りを完成後にまとめて支払うという進め方が一般的で、月数万円台から始められるケースもあります。

一方で、プレビルドには完成前にお金を入れるリスクもあります。工期の遅れやデベロッパーの資金繰り悪化で、最悪の場合は建物が完成しないこともあり得ます。だからこそ、事業実績が豊富で資金力のあるデベロッパーを選ぶことが何より大切で、日系大手が絡む案件が注目される理由もここにあります。

必要書類や送金方法、名義の決め方は物件やデベロッパーごとに細かく違います。契約前には、支払いスケジュール・引き渡し予定日・キャンセル時の条件を書面で必ず確認しておくと、後々のトラブルをぐっと減らせます。

契約の場面では、日本語で相談できる人が間に入るだけで安心感が変わります。私がマカティで家族4人のコンドミニアム賃貸をお手伝いしたときも、内見への同行から家賃の交渉、契約書のチェック、通訳までをまとめて行いました。

新築の有名コンドで家賃は月3.7万ペソ、前家賃と保証金で家賃2か月分、仲介手数料は家賃の1割ほどでした。物件は5件ほど見てすぐ決まりましたが、契約書を交わすまでには2週間ほどかかったので、書類のやり取りは早めに動き出しておくと安心です。

関連: マカティ移住の住まい選び｜日本人に人気のコンドミニアムエリアと賃貸相場 で詳しく解説しています。

現地で実際に起きること、そして備え方

ここからは、パンフレットには載っていない現地のリアルな話です。まず覚えておきたいのが、フィリピンでは予定どおりに物事が進まないことがあるという点です。完成予定日が数か月から年単位でずれることは珍しくないので、引き渡し時期に余裕を持って計画を立てておくと慌てずに済みます。

完成の遅れや冠水など、現地ならではの注意点も事前の準備で乗り越えられます。

時間のズレは、契約後にも起こります。私がお手伝いした賃貸では、契約上は前金と保証金が退去から1か月以内に返るはずが、実際に戻ってきたのは2か月後でした。

オーナーが「手渡しするから取りに来い」と言うので、「こちらの口座に振り込んでほしい」と伝えたところ、その通りにしてくれました。1か月の約束が2か月後になるのはフィリピンではよくあることなので、返金や引き渡しの期日は書面のまま受け取らず、少し余裕を見ておくと気持ちが楽になります。

お金まわりでも注意が必要です。外国人だとわかると、手数料や諸費用を実際より多く請求されるケースがあります。対策はシンプルで、相場を事前に調べておき、内訳の書かれた領収書を必ずもらうことです。少しでもおかしいと感じたら、その場で支払わず確認する姿勢が身を守ってくれます。

生活面では、停電や通信回線の不安定さも避けて通れません。物件の下見のときには、非常用発電機の有無やインターネット回線の種類を確認しておくと、入居後の「こんなはずじゃなかった」を防げます。在宅で仕事をする人ほど、ここは念入りにチェックしておきたいところです。

住まい選びでは、雨の日の様子も見ておくと安心です。以前は私が住むコンドミニアムの周辺も、強い雨が降ると車のタイヤの高さあたりまで水が来て、道路が必ず水浸しになっていました。

ところが5年ほど前に排水の整備が進んでからは、道路の冠水がまったく起こらなくなりました。フィリピンは場所によって水はけが大きく違うので、内見はできれば雨の日にも一度足を運んでおくと後悔が減ります。

こうした話を並べると不安になるかもしれませんが、要は事前の一手間で大半は避けられます。信頼できる現地パートナーや日本語で相談できる窓口を早めに確保しておけば、時間のズレも過剰請求も、落ち着いて対処できるものです。脅かされる話ではなく、準備すれば十分に乗り越えられる話だと考えてください。

関連: フィリピンの会社設立で要注意！ダミー禁止法（Anti-Dummy Law）の名義貸しリスクと対策 で詳しく解説しています。

よくある質問

Q: 日本企業が開発する物件なら、絶対に安心ですか？

A: 日系大手が関わる案件は、資金力や実績の面で相対的に安心材料が多いのは確かです。ただし「日本企業の名前がある＝無条件で安全」というわけではなく、どの会社がどこまで責任を持つのかは案件ごとに違います。契約主体や保証の範囲を書面で確認することをおすすめします。

Q: 移住してから物件を探すのと、日本にいるうちに探すのはどちらがいいですか？

A: どちらにも利点がありますが、実物を見て周辺環境を体感できる点では現地での物件探しに分があります。一方で人気物件は完成前に売れてしまうこともあるため、日本にいる段階から情報収集を始め、渡航のタイミングで内見して決める流れが現実的です。

Q: 予算はどのくらいから考えればいいですか？

A: エリアによって幅がありますが、オルティガス周辺のスタジオなら約400万ペソ前後（概算で1,000万円台前半ほど）から検討できます。プレビルドを使えば初期の持ち出しを抑えられるので、総額だけでなく毎月の支払い額もあわせて見ておくと計画が立てやすくなります。

Q: 外国人でもローンは組めますか？

A: 現地銀行の住宅ローンは条件が厳しく、外国人には使いにくいのが実情です。多くの人はプレビルドの分割払いや自己資金で購入しており、資金計画は現金ベースで考えておくと無理がありません。

まとめ

日系大手がマニラ近郊で大規模開発を進めている背景には、フィリピンの人口増加・高い経済成長・日本によるインフラ支援という三つの追い風があります。都心のタワーから郊外の戸建てまで開発が広がっているため、移住者や在比日本人にとっても住まい選びや資産づくりの選択肢が増えている状況です。

一方で、外国人の所有ルールやプレビルドのリスク、時間のズレや過剰請求といった現地ならではの注意点もあります。実績あるデベロッパーを選び、契約条件を書面で確認し、信頼できる相談先を持っておくことで、その多くは落ち着いて避けられます。

「自分の予算や目的だとどのエリアが合うのか」「この案件は本当に信頼できるのか」を具体的に知りたくなったら、一人で抱え込まず気軽に声をかけてください。マニラ日本人サポートでは、移住・ビザ・物件選びまで日本語での無料相談を受け付けているので、次の一歩を一緒に整理していきましょう。

参考・出典

• 三井不動産グループ 海外住宅事業（フィリピン）: https://www.31sumai.com/lp/overseas/philippines/
• 日本経済新聞（野村不動産 マニラ・マンダルヨンの大型複合開発）: https://www.nikkei.com/article/DGXZRSP694448_U5A720C2000000/
• 日本経済新聞（西日本鉄道 マニラ近郊で不動産事業を拡大）: https://www.nikkei.com/article/DGXZQOJC0581G0V00C26A2000000/
• ゴールドオンライン（日本の大手デベロッパーがフィリピンを狙う理由）: https://gentosha-go.com/articles/-/24518
• セカイプロパティ（マニラの不動産・物件情報）: https://ja.sekaiproperty.com/search/philippines/manila