マカティでオフィスを借りる！賃貸契約の相場と初期費用の内訳

マニラで会社を立ち上げると、次に待っているのがオフィス探しです。特にマカティはフィリピンのビジネスの中心地で、日系企業の多くがここに拠点を置いています。ただ、オフィスの賃貸は住まい探しとルールがかなり違い、初期費用も想像より大きくなりがちです。この記事では、マカティのオフィス賃料の相場観と、契約時に必要になる初期費用の内訳、そして契約前に確認すべきポイントを、マカティに13年住んで現地の賃貸を数多く見てきた経験からわかりやすく解説します。なお、相場は時期や建物によって動きますので、金額はすべて目安として読み、契約前に必ず最新の条件を確認してください。

マカティのオフィス賃料の相場観

オフィスの賃料は「1平米あたり月いくら」で示されるのが基本です。マカティ中心部(アヤラ通り周辺のビジネス街)の目安は、おおまかに次のとおりです。

たとえば50平米の小さめオフィスをグレードBのビルで借りると、賃料は月₱25,000〜45,000程度(円換算はレート次第ですが、おおよそ7万〜12万円前後の概算)が一つの目安になります。ここに、後述する共益費や税金が上乗せされる点に注意してください。

立ち上げたばかりの会社であれば、いきなり専用オフィスを借りず、サービスオフィスから始める選択肢も有力です。契約が月単位で済むことが多く、内装工事も不要なので、初期費用を大きく抑えられます。

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初期費用の内訳:家賃の5〜7か月分を見ておく

オフィス契約の初期費用は、日本の感覚より重めです。代表的な内訳は次のようになります。

合計すると、内装費を除いても「家賃の5〜7か月分」程度が契約時に動く計算になります。私がマカティで家族4人のコンドミニアム賃貸を支援したときは、前家賃と保証金で家賃2か月分、仲介手数料は家賃の10%ほどで済みましたが、オフィスは住居より保証金が重く設定されるのが一般的です。住まいの感覚のまま資金計画を立てると足りなくなりますので、余裕を持って見積もっておきましょう。

また、賃料には付加価値税(VAT 12%)がかかる場合が多く、法人として借りると源泉徴収の処理も発生します。会計処理は現地の会計士に早めに相談しておくと安心です。

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契約前に確認したい5つのポイント

フィリピンの賃貸契約は、あいまいな条文をそのままにすると後で困ることが多いです。私が関わったある賃貸では、入居から1年ほど経った頃、別の内見希望者が管理人と一緒にマスターキーで部屋に入ってくることが在室中だけでも5回ほどあり、オーナーに問い詰めても明確な答えはありませんでした。契約に含まれていたケーブルテレビが途中で使えなくなったこともあります。フィリピンの賃貸には正直なところ当たり外れがあり、言うべきことをはっきり言える人が間に入るかどうかで、その後の暮らしやすさが大きく変わります。オフィスでも同じで、立ち入りの条件や設備の保証は、契約書に明記されているかを必ず確認してください。

契約までの流れと所要時間

オフィス契約のおおまかな流れは、①条件整理(広さ・予算・エリア)→②内見(3〜5件が目安)→③条件交渉→④契約書のレビュー→⑤署名・支払い→⑥内装・入居、という順番です。物件がすぐ見つかっても、契約書のやりとりに時間がかかるのがフィリピンの特徴で、内見から契約完了まで2週間〜1か月程度は見ておくと安心です。先ほどのコンドミニアム支援のケースでも、5件ほどの内見ですぐ物件は決まりましたが、契約書を交わすまでに2週間ほどかかりました。

交渉の余地は意外とあります。フリーレント(入居前の無料期間)や、内装期間中の賃料免除は、聞いてみると応じてもらえることが少なくありません。相場より高いと感じたら、遠慮せずに交渉しましょう。

内見のときに見ておきたいのは、部屋の中だけではありません。エレベーターの待ち時間、トイレの清潔さ、ビルの警備員の対応、周辺の昼食事情は、毎日の働きやすさに直結します。マカティは雨季になると一部の通りが冠水しますので、大雨の日の周辺道路の様子を管理会社に聞いておくのも実務的なチェックです。停電はマカティ中心部では多くありませんが、ゼロではありません。非常用発電機がどこまでカバーするか(共用部の照明だけか、各テナントのコンセントまでか)は、ビルによって差が大きいポイントです。

もう一つ、インターネット回線の引き込みも早めに動いてください。ビルによって入れる通信会社が決まっていることがあり、申し込みから開通まで数週間かかるケースも珍しくありません。入居日に合わせて開通させるには、契約と同時に回線の手配を始めるのがちょうどよいタイミングです。

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よくある質問

Q: 個人事業でもオフィスは借りられますか?

A: 借りられる物件もありますが、ビルによっては法人契約を求められます。会社設立前の段階なら、月単位で契約できるサービスオフィスやコワーキングから始めるのが現実的です。

Q: 契約書は英語だけですか?

A: 基本的に英語です。分量も多いため、重要な条文(契約期間・値上げ・保証金・原状回復)だけでも日本語で内容を確認してから署名することをおすすめします。

Q: 保証金は退去時に戻ってきますか?

A: 契約どおりに使っていれば戻るのが原則ですが、原状回復費用との相殺や返金時期の遅れは、フィリピンではよくあるトラブルです。返金の条件と時期を、契約時に書面で確認しておきましょう。

まとめ:相場を知り、契約書を固めてから署名する

マカティのオフィス賃貸は、相場観(グレードと平米単価)、初期費用(家賃の5〜7か月分)、契約書の中身(値上げ条項・原状回復・立ち入り条件)の3つを押さえれば、大きな失敗は避けられます。逆に、契約書を英語のまま流し読みして署名してしまうのが、いちばん危険なパターンです。あいまいな条文は「そういうものだろう」と流さず、一つずつ意味を確認してから署名する姿勢が、結局いちばんの節約になります。

マニラ日本人サポートでは、オフィス・住まいの物件探しから、内見同行、家賃交渉、契約書のチェック、通訳まで、日本語で一貫してお手伝いしています。「この条件は妥当か」「この条文は大丈夫か」といった段階からの相談も歓迎です。マカティでのオフィス探しを検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。